DC&PT -
Thời Sự 2019
Mâu thuẫn
xă hội ẩn sau những bất cập
của chính
sách quản lư đất đai
Minh
Ngọc
Không khó nhận thấy các tranh chấp quyền sử
dụng đất đai ở Việt
1. Bất
cập về xác lập quyền sở hữu
Quyền sở hữu không được xác lập
minh xác và được bảo vệ bởi pháp luật,
được giao dịch theo nguyên
tắc thị trường là nguyên nhân khiến bất
động sản bị tham nhũng, phân mảnh và lăng phí.
Đặc trưng lớn nhất về chính sách
bất động sản (BĐS) Việt Nam là “không
thừa nhận quyền sở hữu BĐS bởi
quyền sở hữu BĐS thuộc về toàn dân”,
chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS.
Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự
chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo
mục đích sử dụng (đất nông nghiệp,
đất đô thị…). Chuyển
đổi mục đích sử dụng khi được
các cơ quan quản lư chấp thuận sẽ dẫn
tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về
giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của
quyền sử dụng BĐS nên quản lư BĐS c̣n lúng
túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản
ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn
đến tồn tại nhiều loại giá trong quản
lư BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế
liên quan.
Khi giá hàng hóa không được xác định trên quy
luật cung – cầu sẽ dẫn tới “thông tin
thị trường bị méo mó”, giá cả cũng không
phản ánh đúng quy luật; phần đa lợi ích
của thị trường sẽ thuộc vào nhóm có thông
tin đầy đủ hơn. Điều
này dẫn tới các mâu thuẫn xă hội liên quan
đến BĐS gia tăng, xử lư các mâu thuẫn
lợi ích này cũng khiến chi phí xă hội gia tăng, chi
phí ngầm trong các giao dịch BĐS lớn.
Quan trọng hơn, khi quyền sở
hữu không được xác lập, “hệ thống
khuôn khổ pháp lư cho BĐS trở nên nặng nề,
chồng chéo, không minh bạch”. Ví dụ như vấn
đề đăng kư BĐS, Việt Nam chưa có
đạo luật riêng về đăng kư BĐS, các quy
định về đăng kư BĐS nằm rải rác
tại các văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ
luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà
ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng,
Luật Kinh doanh bất động sản cùng các văn
bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu
trên. Việc này dẫn đến các văn
bản luật này mâu thuẫn, chồng chéo; gây khó khăn
cho cả người dân và cơ quan thực thi pháp
luật. Kết quả là, khi khuôn khổ pháp lư không
đủ hiệu lực sẽ làm bùng nổ các giao
dịch ngầm, nhà nước chưa kiểm soát
được đầy đủ các diễn biến của
thị trường cũng như không đủ thông tin và
sở cứ pháp lư để giải quyết các khiếu
kiện, tranh chấp về BĐS. Sự không ổn
định về tổ chức cơ quan đăng kư (do
những thay đổi thường xuyên về thẩm
quyền đăng kư tại các văn bản quy phạm
pháp luật hoặc do sự phân công của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ
của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban
thực hiện công tác này) dẫn đến hệ quả
là hồ sơ được quản lư không thống
nhất, thông tin về giao dịch bất động
sản không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi
lần thay đổi về hệ thống cơ quan
đăng kư giao dịch bất động sản.
Tồn tại căn bản này về thể chế
BĐS Việt
Quan trọng hơn, BĐS là một nguồn lực
lớn của nền kinh tế – do sự hạn chế
về khuôn khổ chính sách- đă không được
giải phóng thích đáng nên không phát huy được
hiệu quả kinh tế, thậm chí c̣n trở thành rào
cản, là rủi ro với khu vực ngân hàng trong vai tṛ là
tài sản đảm bảo. Việc thiếu một khuôn
khổ pháp lư đủ hiệu lực trong xác lập
quyền sử dụng, quyền sở hữu đă
khiến các Ngân hàng thương mại (NHTM) khó khăn khi
xử lư nợ xấu đối với các khoản
nợ xấu có tài sản đảm bảo là BĐS.
Đây là một trong những nhân tố làm chậm lại
tiến tŕnh xử lư nợ xấu của hệ thống
ngân hàng, tăng rủi ro cho hệ thống NHTM nói riêng và
nền kinh tế nói chung.
2. Bất
cập trong việc thu thuế tài nguyên
đất
Cấp quản lư địa phương (từ cấp
huyện) có quyền thay đổi mục đích sử dụng
đất, trong khi chính quyền địa phương
tỉnh được giữ lại 100% thuế từ
tài nguyên đất cho ngân sách của tỉnh nhà. Về
cơ bản, thu ngân sách tại
địa phương có ba nhóm chính:
Nhóm 1: Các
khoản thu phát sinh tại địa
phương nhưng phải nộp 100% về trung
ương (gồm thuế xuất nhập khẩu,
thuế giá trị gia tăng và tiêu thụ đặc
biệt từ hàng hóa nhập khẩu, thu từ bán tài
sản nhà nước…).
Nhóm 2: Các
khoản thu địa phương được giữ
lại 100% (gồm các khoản thuế và phí liên quan
đến nhà đất, thu từ hoạt động
xổ số kiến thiết, thuế tài nguyên trừ
hoạt động thăm ḍ và khai thác dầu khí… ).
Nhóm 3: Các
khoản thu phân chia theo tỷ lệ
phần trăm giữa ngân sách trung ương và ngân sách
địa phương (gồm thuế giá trị gia
tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập
cá nhân…), tỷ lệ này sẽ thay đổi, điều
chỉnh theo từng thời kỳ.
Cơ chế này tạo ra một số bất cân
đối và bất cập. Chẳng hạn như,
tại một số địa phương, xuất
hiện t́nh trạng “trung ương hụt thu,
địa phương lại vượt thu”; thực
trạng một số địa phương chưa
quản lư thu tốt với các các khoản thuế nộp
100% về trung ương, trong khi luôn thu tốt các
khoản 100% giữ lại địa phương.
Hàng ngh́n lô đất nông
nghiệp tại Gia Lai bị phân lô bán nền, biến thành
đất ở. Ảnh: Xây dựng nhà ở trên
đất nông nghiệp, một công tŕnh bị đ́nh
chỉ xây dựng tại xă Chư Á, TP. Pleiku, 2018. (Ảnh:
Nguyễn Sang/baogialai.com.vn)
Trong các khoản thu để lại 100% tại
địa phương, đáng lưu ư là khoản
thuế, phí liên quan đến nhà đất (thuế
sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp; tiền sử dụng
đất, trừ tiền sử dụng đất
gắn với tài sản trên đất do các cơ quan,
tổ chức, đơn vị thuộc trung ương
quản lư; tiền cho thuê đất, thuê mặt
nước; tiền cho thuê và tiền bán nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước; lệ phí trước
bạ).
Tuy nhiên, với tài nguyên đất, các địa phương cũng có quyền trong vấn đề quy hoạch, chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất phụ thuộc
rất lớn vào chênh lệch quyền sử dụng.
Như vậy, việc thay đổi quyền sử dụng đất, khai thác tài sản công (là bất động sản), đối với địa phương, c̣n là một nguồn thu lớn.
Việc có quyền quyết định với việc
chuyển quyền sử dụng đất và giữ 100%
thuế đất cho ngân sách địa phương,
chỉ xét về lư thuyết, có thể tạo ra lỗ
hổng thể chế không tốt, làm lăng phí tài nguyên
đất, thúc đẩy phát triển hoặc ngoài quy
hoạch tại nếu việc giám sát, quản lư tại
địa phương đó không được tốt.
Trên thực tế, một số địa phương và
tại một số thời điểm, nguồn thu từ đất được đánh
giá là lớn. Ví dụ, 7 tháng đầu năm 2017, thu
từ đất của tỉnh Hà Tĩnh là 799 tỷ
đồng, chiếm 25% tổng thu ngân sách của của
tỉnh. Hà Nội, thu từ đất năm 2016 chiếm
tới 18% tổng thu ngân sách, …
Tóm tắt Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm
toán năm 2017 của Kiểm toán Nhà nước có
đề cập đến công tác quản lư và thu tiền
sử dụng đất đô thị tại các
địa phương c̣n nhiều bất cập.
Thứ nhất, phê duyệt và điều chỉnh quy
hoạch của các dự án đa số theo xu hướng
tăng số tầng, vượt quá số tầng và
chiều cao tầng so với quy định, tăng
diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ
hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô
đất thương mại, văn pḥng, giảm
diện tích công cộng, cây xanh đây là yếu tố
cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xă hội,
đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo
dục làm ảnh hưởng đến chất
lượng sống của cộng đồng dân cư.
Thứ hai, việc thực hiện chỉ định nhà
đầu tư không đúng quy định; đặc
biệt có t́nh trạng chuyển mục đích sử
dụng đất từ thương mại dịch
vụ sang “đất ở không h́nh thành đơn
vị ở”, xác định người mua biệt
thự, căn hộ sử dụng đất ổn
định lâu dài không đúng Luật Đất đai.
Thứ ba, phương pháp xác định giá đất hiện nay
c̣n nhiều bất cập, không rơ ràng, vướng mắc
trong quá tŕnh thực hiện và là kẽ hở gây thất
thoát Ngân sách nhà nước (NSNN). Qua kết quả kiểm
toán, đối chiếu 329 dự án, Kiểm toán Nhà
nước kiến nghị xử lư tài chính 7.778 tỷ
đồng, trong đó tăng thu,
giảm chi NSNN 3.856 tỷ đồng. Đáng lưu ư là,
nguồn thu từ đất không
phải là nguồn thu bền vững khi một phần
trong đó là thu một lần. Trong khi thuế tài sản –
là nguồn thu bền vững cho ngân sách
– lại chưa h́nh thành khuôn khổ pháp lư phù hợp.
Trong thực hành và lư thuyết, khi phân cấp thu ngân sách
giữa trung ương – địa phương tại các
quốc gia, việc địa phương được
giữ lại 100% thuế BĐS là khá phổ biến do
tính dễ thu, minh bạch của loại thuế này. Tuy nhiên, điểm khác biệt giữa Việt
3. Mâu
thuẫn xă hội gay gắt do lỗ hổng chính sách
của BĐS
Trên góc độ kinh tế vĩ mô, lỗ hổng chính
sách thực sự tạo ra sự méo mó của thị
trường BĐS; khuyến khích nhóm có lợi thế
về thông tin đầu cơ khiến thị
trường méo mó, giảm hiệu quả của chính sách
tiền tệ, tăng rủi ro chéo tới hệ thống
ngân hàng… Như vậy, nhóm bị tổn thương
nhiều nhất chính là nhóm dân cư thu
nhập thấp: khả năng sở hữu nhà ở
giảm do giá cao, thiếu nhà ở cho phân khúc thu nhập
thấp (nguồn cung tập trung vào nhà ở phân khúc trung-
cao cấp). Kế đó, nhóm doanh nghiệp cũng phải
trả chi phí cao hơn khi tiếp cận tài nguyên
đất, hoặc nhiều trường hợp không dùng
tài sản là đất đai để
vay vốn từ NHTM. Chưa kể, khi rủi ro khu vực
ngân hàng gia tăng, lăi suất tăng, lạm phát tăng
cũng làm giảm cầu tiêu dùng và đầu tư
của hộ gia đ́nh và doanh nghiệp.
Thực tế, các mâu thuẫn phát sinh do thay đổi
quy hoạch đất đai, do chính sách
trong quy hoạch trong suốt nhiều thập kỷ qua ngày
một nhiều và trở nên gay gắt.
Bản
đồ quy hoạch sử dụng đất khu vực
bán đảo Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM. (Nguồn:
thuthiem.hochiminhcity.gov.vn)
Năm 2018, một trong những sự
kiện nổi bật nhất trong lĩnh vực bất
động sản chính là vụ sai phạm trong quy
hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hơn 20 năm sau quy
hoạch, dự án đă giải phóng
hơn 99% mặt bằng. Tuy nhiên, hàng trăm hộ dân
vẫn không ngừng khiếu nại từ thành phố
đến trung ương trong nhiều năm liền, cho rằng
đất của họ nằm ngoài ranh quy hoạch theo quyết định của thủ
tướng năm 1996 nhưng vẫn bị giải
tỏa; thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư sai quy định.
Tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ sau quá tŕnh t́m hiểu
cũng kết luận: TP HCM, Bộ Xây dựng và Văn
pḥng Chính phủ có nhiều sai phạm trong quá tŕnh quy
hoạch Thủ Thiêm, phá vỡ quy hoạch Thủ
tướng phê duyệt; thể hiện sự buông
lỏng quản lư, sử dụng đất.
Tính đến ngày 18/10/2018, có tới 2.206 hộ dân
thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm nộp
đơn kiến nghị, phản ánh đến UBND
quận 2. Họ yêu cầu được
biết chính sách, chủ trương và được
giải quyết bồi thường, hỗ trợ khi nhà
đất nằm ngoài ranh quy hoạch dự án.
Vụ khiếu kiện này đă tác động mạnh
đến các hộ dân tại các dự án phát sinh khiếu
nại tố cáo đông người kéo dài từ nhiều
năm trước, như dự án 1Bis-1Kep Nguyễn
Đ́nh Chiểu (Quận 1), Khu công nghệ cao (Quận 9) và
dự án Thảo Cầm viên mới ở Củ Chi.
Người dân ở các khu này có thái độ gay gắt
hơn, chủ yếu là so sánh về chính sách giải
quyết, trách nhiệm của chính quyền và có dấu
hiệu phát sinh khiếu nại về ranh quy hoạch.
Hồi tháng 10/2019, TAND tỉnh Bắc Giang mở phiên ṭa
xét xử vụ án 147 hộ dân ở huyện Yên Thế
(Bắc Giang) khởi kiện một quyết định
hành chính của UBND tỉnh Bắc Giang. Vụ việc liên
quan đến sự kiện ngày 27/01/2015, UBND tỉnh
Bắc Giang ban hành Quyết định số 35/QĐ-UBND,
cho Công ty TNHH một thành viên lâm nghiệp Yên Thế thuê
rừng gắn với thuê đất lâm nghiệp
để sản xuất kinh doanh lâm nghiệp tại
huyện Yên Thế. Người dân cho rằng, chính
quyết định này đă gây thiệt hại
đến quyền và lợi ích hợp pháp của ḿnh, 147
hộ dân ở huyện Yên Thế đă khởi kiện
UBND tỉnh Bắc Giang ra ṭa.
Liên quan đến vấn đề khiếu kiện
của người dân, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM
Huỳnh Cách Mạng cho hay năm 2018, cả nước có
664 vụ khiếu nại nổi cộm th́ phía Bắc có
200 vụ, phía Nam có 280 vụ. Ông Mạng thẳng thắn
nh́n nhận chính sách về đất đai c̣n nhiều
bất cập dẫn đến khiếu kiện liên quan đến
đất đai luôn dẫn đầu với tỷ
lệ 75% ở TP.HCM và 90% trên cả nước.
Ngoài ra, việc thu hồi đất của dân làm khu
thương mại,… giá bồi
thường cho dân thấp hơn quá nhiều so với giá
sản phẩm doanh nghiệp bán ra. Trong khi
đó công tác quản lư nhà nước c̣n nhiều yếu
kém, thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, thậm chí
vụ lợi.
Mới đây nhất, Thanh tra Chính phủ sau khi thanh tra
về việc chuyển đổi nhà, đất công có
vị trí đắc địa sang mục đích khác trên
địa bàn TP Đà Nẵng, đă xác định trong
thời gian từ 1/1/2010 đến 31/12/2010 trên địa
bàn TP Đà Nẵng đă triển khai thực hiện chuyển
đổi 52 cơ sở nhà đất thuộc sở
hữu Nhà nước sang mục đích khác và chuyển
tiền sử dụng, giao cho thuê 169 thửa đất
để tạo nguồn thu cho TP Đà Nẵng. Trong
đó, có 8 cơ sở nhà đất được thuê,
được mua không thông qua h́nh thức đấu giá
liên quan đến Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”).
Việc định giá thu tiền sử
dụng đất của 52 cơ sở nhà đất có
số tiền sai phạm là hơn 156 tỷ đồng.
Vụ án liên quan đến Vũ “nhôm”
cũng kéo theo hơn 10 bị can bị khởi tố liên
quan đến việc bán 31 nhà, đất công sản.
Trên thực tế, hàng loạt các quan chức trục
lợi từ đất công khi “hóa phép” nhà, đất công
tại những vị trí đắc địa, vị trí
vàng cho doanh nghiệp tư nhân bỏ túi nhiều tỷ
đồng chênh lệch so với giá thị trường
gây bức xúc dư luận đă bị “lộ mặt”
khiến không ít người đặt ra câu hỏi
phải chăng có sự câu kết, chia chác, lợi ích nhóm
trong đó.
Để chấm dứt t́nh trạng này, đưa
đất đai trở thành tài nguyên được khai
hiệu quả nhất theo đúng quy luật của
thị trường th́ nhất thiết cần phải
giải quyết tận gốc nguyên nhân cốt lơi của
nó bằng khuôn khổ hệ thống pháp luật
đồng nhất về quyền sở hữu; được
xác lập đầy đủ, được bảo
vệ công khai, minh bạch bởi pháp luật,
được giao dịch theo nguyên tắc thị
trường.
Minh Ngọc
Trích:
Trí thức VN 05.03.19
Mục
Thời sự Tạp chí Dân chủ & Phát triển
điện tử:
hay
www.dcvapt.net
Email: dcvapt@gmail.com
Hiệp Hội Dân Chủ và
Phát Triển Việt